Vi ger arkitekten makten

Frågan om byggande diskuteras just nu flitigare än på länge. Hur kan processen göras smidigare och snabbare? Hur säkrar vi de kvaliteter vi vill uppnå? Varför byggs så mycket som är så likt allt annat? Vem styr över byggprocesserna? Vem är det egentligen som har makten?

I Örebro har vi en etablerad modell för hur projekt som planeras och genomförs på kommunens mark snabbt och effektivt kan bebyggas samtidigt som kvalitéer som växer fram under processen kan säkras hela vägen under genomförandet. Örebromodellen innebär att den mark som bebyggs, säljs först när byggnationen startat. Allt i syfte att säkerställa en hög byggtakt med ett bra slutresultat för både ägare, hyresgäster och Örebroare. För intressenter som vill bygga innebär Örebromodellen en process med stor tydlighet, förutsägbarhet och små risker genom att det alltid inför projektets start finns en generös lagakraftvunnen detaljplan, ett fastslaget pris på marken och låga initiala kostnader eftersom köpet av marken genomförs sent i projektet.

Vanligtvis är det fastighetsaktörer, byggföretag eller projektutvecklare som har markanvisningar i Örebro och därmed makten över vad som byggs. Självklart finns alltid en arkitekt med i projekten, anlitad av det företag som har markanvisningen. Ibland sker till och med vårt val av mottagare av anvisningen på basis av bland annat arkitektbyråns tidigare projekt. Men projektet styrs av det företag som tilldelas markanvisningen och i detta avseende skiljer Örebromodellen oss inte från hur markanvisningar sker på andra håll i Sverige. Men grunden i vår modell är speciell och skapar fler möjligheter. Kommunens princip att sälja marken i ett sent skede tillåter oss att utmana det konventionella sättet att arbeta med byggprojekt då det innebär låga initiala kostnader för den som tilldelas markanvisningen. Kommunens önskan om att skapa förutsättningar för god arkitektur har lett fram till pilotprojektet Vi ger arkitekten makten. Tack vare Örebromodellen finns möjligheten att tilldela en markanvisning direkt till en arkitektbyrå. Under förstudiefasen innebär det att tilldelad arkitektbyrå har option på att utveckla fastigheten, men helt utan kostnad. Arkitektbyrån avgör sedan i vilket skede som samarbetspartners för finansiering, byggentreprenad osv kopplas in och hur ert avtal för den fortsatta processen ska se ut. Detta upplägg testar nu Örebro kommun då vi vill ge arkitekten makten över projektet.

Tomten som idag ägs av Örebro kommun har ett av stadens mest strategiska lägen med Resecentrum och Rättscentrum i direkt närhet. Den utgör en del av kvarteret Korsningen och är synlig från tre håll mot det stora trafikflödet längs Östra Bangatan. Östra Bangatan kan tillsammans med järnvägsstråket ses som en viktig pulsåder genom Örebro. När tomten bebyggs blir byggnaden en i raden av flera befintliga och framtida byggnader längs Östra Bangatan från stadskärnan, norrut mot Svampen.

En ny byggnad på platsen får stor betydelse för hur området kring Resecentrum kommer att upplevas och hur man möter stadskärnan norrifrån. Kommunens förväntningar på arkitekturen för en ny byggnad är därför mycket höga. Med hänsyn till det strategiska läget vill kommunen också att nyttjandet av platsen maximeras inom ramarna för vad detaljplanen tillåter. Tomten har en smal och oregelbunden form och en begränsad yta vilket skapar vissa utmaningar men också möjligheter att få till en spännande utformning på byggnaden.

Flertalet byggprojekt har redan utvecklats intill platsen och fler projekt är på gång som också kommer att ha stor betydelse för hur helheten kommer att upplevas. På motsatt sida om Östra Bangatan närmast järnvägen har Castellum Fastigheter byggt ett större kontorshus i sju våningar och på tomten direkt intill uppförs just nu en byggnad i 14 våningar för hotell. Samtidigt kommer befintlig byggnad som tidigare rymt en postterminal att ges en ny gestaltning och nytt innehåll. Precis öster om den aktuella tomten uppförs Thoren Business School med inflyttning hösten 2020. Med bland annat dessa projekt håller Östra Bangatan på att utvecklas från en gata med karaktären av en genomfartsled till en mer stadsmässig gata med cykelbanor och träd längs sidorna.

Detaljplan för Olaus Petri 3:234, 3:239, 3:119 m.fl.

Planbeskrivning (pdf, 6.2 MB)

Plankarta (pdf, 2.7 MB)

Presentation av Örebromodellen – vår metod för att sälja kommunal mark

En förstudie innebär att kommunen, under en begränsad tid, förbinder sig att inte sälja ett område till någon annan än exploatören, som i detta fall är Utopia arkitekter. Exploatören betalar ingenting för förstudien, men ska under förstudietiden presentera ett förslag på hur tomten kan bebyggas. Projektet bedöms av en tjänstemannagrupp och eventuellt önskemål om att utveckla projektet diskuteras med exploatören. Efter att gruppen accepterat förslaget kan projektet gå vidare till reservationsavtal.

När kommunen och exploatören har kommit överens om utformningen och innehållet i projektet tecknas ett reservationsavtal. Avtalet är i praktiken en option att få förvärva tomten givet villkoren att byggaktören erhållit bygglov för projektet och påbörjat byggnationen. Kommunen äger fortfarande marken vid tidpunkten för bygglovet och därför görs en avstämning att bygglovsansökan överensstämmer med förstudien. Under reservationsavtalets löptid betalar byggaktören en handpenning som får tillgodoräknas om projektet fullföljs genom ett köp i nästa steg.

När villkoren i reservationsavtalet är uppfyllda, det vill säga exploatören har fått bygglov och påbörjat byggnationen, säljer kommunen marken till exploatören. Kommunen har fasta markpriser och köpeskillingen är därför alltid känd när förstudien tecknas.

Detaljplanen är klar och medger möjligheten att bygga kontor och hotell. Kommunen intervjuade 13 arkitektkontor som anmälde intresse. Diskussioner fördes med samtliga kring arkitektens roll i byggprocessen och hur de skulle ta sig an projektet i Örebro. Valet föll på Utopia Arkitekter för det fortsatta samarbetet vilka nu har option på marken.

Utopia Arkitekter valdes för deras personliga och lekfulla arkitektur och deras stora intresse för genomförandefrågor och stadsbyggande som sätter byggnaderna i ett större sammanhang. De valdes i hård konkurrens av flera andra kontor.

Utopia arkitekter har under förstudien själva fått avgöra i vilket skede som samarbetspartners för finansiering, byggentreprenad och så vidare kopplas in och hur avtalen för den fortsatta processen ska se ut. I juni 2018 fattade kommunen beslut om att tilldela Utopia Arkitekter reservationsavtal. För genomförandet har Utopia tecknat avtal med fastighetsbolaget Castellum och de har vidareutvecklat projektet tillsammans. Förslaget har utifrån höga klimatambitioner utvecklats till en kontorsbyggnad helt i trä. Projektet kan bli Sveriges första färdigställda kontorshus med nollCO2-certifiering Certifieringen NollCO2 är framtagen av Sweden Green Building Council som en påbyggnad till Miljöbyggnad, BREEAM, LEED och Svanen för att skapa mer hållbara byggnader med netto-noll växthusgasutsläpp under byggnadernas livscykler.

Klimatneutralitet i projektet uppnås främst genom att använda stommar i trä istället för stål och betong som är det vanligaste konstruktionsmaterialet. Genom att använda trä blir utsläppen 40 % lägre jämfört med brukligt byggnadsmaterial. Ytterligare ett sätt att uppnå klimatneutralitet är att montera solceller på taket som förutom att försörja byggnaden ger överskott av förnybar energi som kan användas av fler.

Bygglov beviljades 26 mars 2020 och byggstart planeras till sommaren med preliminär inflyttning under 2022.