Vi ger arkitekten makten

Frågan om byggande diskuteras just nu flitigare än på länge. Hur kan processen göras smidigare och snabbare? Hur säkrar vi de kvaliteter vi vill uppnå? Varför byggs så mycket som är så likt allt annat? Vem styr över byggprocesserna? Vem är det egentligen som har makten?

I Örebro har vi en etablerad modell för hur projekt som planeras och genomförs på kommunens mark snabbt och effektivt kan bebyggas samtidigt som kvalitéer som växer fram under processen kan säkras hela vägen under genomförandet. Dessutom innebär vår modell att den mark som bebyggs, säljs först när byggnationen startat. Allt i syfte att säkerställa en hög byggtakt med ett bra slutresultat för ägare, hyresgäster och Örebroare. För intressenter som vill bygga innebär modellen en process med stor tydlighet, förutsägbarhet och små risker genom att det alltid inför projektets start finns en generös lagakraftvunnen detaljplan, ett fastslaget pris på marken och låga initiala kostnader eftersom köpet av marken genomförs sent i projektet.

Vanligtvis är det fastighetsaktörer, byggföretag eller projektutvecklare som har markanvisningar i Örebro och därmed makten över vad som byggs. Självklart finns alltid en arkitekt med i projekten, anlitad av det företag som har markanvisningen. Ibland sker till och med vårt val av mottagare av anvisningen på basis av bland annat arkitektbyråns tidigare projekt. Men projektet styrs av det företag som har markanvisningen och i detta avseende skiljer vår modell oss inte från hur markanvisningar sker på andra håll i Sverige. Men grunden i vår modell är speciell. Konstruktionen med en redan på förhand gällande men inte så styrande byggrätt via en generös detaljplan innebär flera möjligheter. Vår princip att sälja marken i sent skede med därmed låga initiala kostnader för mottagaren av anvisningen, tillåter oss att gå ännu längre och utmana det konventionella sättet att arbeta med byggprojekt. I vår önskan om att skapa förutsättningar för god arkitektur vill vi nu ta ytterligare ett steg i ett första pilotprojekt. Vi ser att det är möjligt med vår modell att ge en markanvisning direkt till en arkitektbyrå. Under förstudiefasen innebär det att du har en option på att utveckla fastigheten, men helt utan kostnad. Du avgör sedan själv i vilket skede som samarbetspartners för finansiering, byggentreprenad osv kopplas in och hur ert avtal för den fortsatta processen ser ut. Detta vill vi nu testa, vi vill ge arkitekten makten över projektet.

Tomten som idag ägs av Örebro kommun har ett av stadens mest strategiska lägen med Resecentrum och Rättscentrum i direkt närhet. Den utgör en del av kvarteret Lagerhuset och är synlig från tre håll mot det stora trafikflödet längs Östra Bangatan. Östra Bangatan kan tillsammans med järnvägsstråket ses som en viktig pulsåder genom Örebro. När tomten bebyggs blir byggnaden en i raden av flera framtida byggnader längs Östra Bangatan från stadskärnan, norrut mot Svampen.

En ny byggnad på platsen får stor betydelse för hur området kring Resecentrum kommer att upplevas och hur man möter stadskärnan norrifrån. Kommunens förväntningar på arkitekturen för en ny byggnad är därför mycket höga. Med hänsyn till det strategiska läget vill kommunen också att nyttjandet av platsen maximeras inom ramarna för vad detaljplanen tillåter. Projektet förväntas genomföras med hög medvetenhet kring hållbart byggande och på ett sätt som också är synligt i arkitekturen.

Flera andra projekt är på väg att utvecklas inom området som också kommer att få stor betydelse för hur helheten kommer att upplevas. På de ännu obebyggda fastigheterna på motsatta sidan om Östra Bangatan närmast järnvägen kommer Castellum Fastigheter att bygga ett större kontorshus i sju våningar och på tomten direkt intill vill Klövern Fastigheter uppföra en byggnad i 14 våningar för kontor och/eller hotell samt ge sin befintliga byggnad som tidigare rymt en postterminal en ny gestaltning och nytt innehåll. Östra Bangatan kommer att utvecklas från genomfartsleds-karaktär till en mer stadsmässig gata med cykelbanor och träd längs sidorna.

Detaljplan för Olaus Petri 3:234, 3:239, 3:119 m.fl.

Planbeskrivning (pdf, 6.2 MB)

Plankarta (pdf, 2.7 MB)

Presentation av Örebromodellen – vår metod för att sälja kommunal mark

En förstudie innebär att kommunen, under en begränsad tid, förbinder sig att inte sälja ett område till någon annan än exploatören, som i detta fall är Utopia arkitekter. Exploatören betalar ingenting för förstudien, men ska under förstudietiden presentera ett förslag på hur tomten kan bebyggas. Projektet bedöms av en tjänstemannagrupp och eventuellt önskemål om att utveckla projektet diskuteras med exploatören. Efter att gruppen accepterat förslaget kan projektet gå vidare till reservationsavtal.

När kommunen och exploatören har kommit överens om utformningen och innehållet i projektet tecknas ett reservationsavtal. Avtalet är i praktiken en option att få förvärva tomten givet villkoren att byggaktören erhållit bygglov för projektet och påbörjat byggnationen. Kommunen äger fortfarande marken vid tidpunkten för bygglovet och därför görs en avstämning att bygglovsansökan överensstämmer med förstudien. Under reservationsavtalets löptid betalar byggaktören en handpenning som får tillgodoräknas om projektet fullföljs genom ett köp i nästa steg.

När villkoren i reservationsavtalet är uppfyllda, det vill säga exploatören har fått bygglov och påbörjat byggnationen, säljer kommunen marken till exploatören. Kommunen har fasta markpriser och köpeskillingen är därför alltid känd när förstudien tecknas.

I juni 2018 fattade kommunen beslut om att tilldela Utopia Arkitekter reservationsavtal för deras förslag inom projektet. Förslaget är en kontorsbyggnad i trä med fasader i glas och öppna ytor och som riktar sig ut mot omgivningen. Målsättningen är nu en fortsatt snabb process med byggstart under första halvan av 2019.

– Vårt hus blir ett unikt inslag i stadsbilden med stomme och bjälklag helt i synligt trä, en öppen bottenvåning med över sex meter i tak, en helt öppen glasfasad med trappor och konferensutrymmen som vätter ut mot Östra Bangatan. Vi hoppas att byggnadens form tydligt ska spegla både dess fysiska öppenhet och öppenhet för nya arbetssätt som vi hoppas ska sätta sin prägel på innehållet, säger Mattias Litström, ansvarig arkitekt på Utopia Arkitekter.

Utopia arkitekter har under förstudien själva fått avgöra i vilket skede som samarbetspartners för finansiering, byggentreprenad och så vidare kopplas in och hur avtalen för den fortsatta processen ska se ut. För genomförandet har Utopia tecknat en avsiktsförklaring med fastighetsbolaget Castellum.

– Vägen har inte varit spikrak, men väldigt lärorik för alla parter. Att pröva nya lösningar har varit en uttalad del av projektet från start. Vi har haft många diskussioner med Utopia Arkitekter kring arkitektonisk kvalitet och samarbetsform och hur det ska förankras i avtal. Resultatet hittills är mycket lovande och banar väg för ett unikt projekt, säger Peder Hallkvist, stadsarkitekt i Örebro kommun.